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2. In die Jahreseinzelabrechnungen sind die tatsächlich erbrachten Vorschusszahlungen - nicht die laut Wirtschaftsplan geschuldeten - als Einnahmen einzustellen.

3. Weisen die Einzelabrechnungen Guthaben nur deshalb aus, weil nur die Sollstellungen hinsichtlich der Vorschüsse, nicht die tatsächlichen Zahlungen gebucht wurden, kann sich eine Zahlungspflicht in Höhe des Differenzbetrages dann ergeben, wenn zusätzlich zur Abrechnung eine gesonderte Kontenübersicht Beschlussgegenstand war, in der die tatsächlich eingegangenen Vorschüsse aufgeführt wurden.

20 W 216/03

In der Wohnungseigentumssache

...

hat der 20. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss der 19. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 02.05.2003

am 12.07.2004 beschlossen:

Tenor:

Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben und das Verfahren zur erneuten Prüfung und Entscheidung an das Landgericht Darmstadt zurückverwiesen, dem auch die Entscheidung über die Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde übertragen wird.

Der Beschwerdewert für das Verfahren der weiteren Beschwerde wird auf 13.085,85 € festgesetzt.

Gründe:

Die Antragsgegner sind gemeinschaftlich Miteigentümer an den Wohneinheiten Nr. 1-14 der Wohnungseigentumsanlage ... in O 1. Antragsteller sind die restlichen Miteigentümer. Sie machen rückständige Forderungen aus bestandskräftig beschlossenen Jahresabrechnungen für die Jahre 1994 bis 1999 geltend.

In der Eigentümerversammlung vom 25.04.1996 beschlossen die Wohnungseigentümer laut Sitzungsniederschrift die Abrechnungen 1994 und 1995, die auch als Anlage beigefügt waren (Bl. 187 d. A.). Nach Auskunft der Antragsteller wurden mit der Einladung auch die Einzelabrechnungen an die Eigentümer versandt. Die Einladung vom 22.03.1996 (Bl. 227 d. A.) enthält auch einen Hinweis auf eine entsprechende Anlage. In einer Versammlung vom 29.01.1998 beschloss die Wohnungseigentümergemeinschaft die Abrechnungen der Jahre 1996 und 1997 (Bl. 188 d. A.), wobei die Einzelabrechnungen nach Auskunft der Antragsteller ebenfalls vor der Versammlung versendet worden waren. Auch hier enthält die Einladung vom 08.01.1998 den Hinweis auf eine entsprechende Anlage (Bl. 228 d. A.). In einer Versammlung am 13.12.1999 beschlossen die Wohnungseigentümer die Abrechnung des Jahres 1998 (Bl. 190 d. A.) und den Wirtschaftsplan 2000, wobei die Einzelabrechnungen ebenfalls zusammen mit der Einladung vom 01.12.1999 (Bl. 229) für die Versammlung versendet worden waren. In einer Versammlung am 23.08.2000 beschlossen die Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung für das Jahr 1999, die an diesem Abend verteilt worden war (Bl. 192, 193 d. A.). Ausweislich der Protokolle waren die Abrechnungen jeweils auch der Sitzungsniederschrift beigefügt. Die Antragstellerin hat allerdings keine Sitzungsniederschrift mit Anlagen eingereicht.

Für den Inhalt der Jahresgesamtabrechnungen 1994 bis 1999 wird auf Bl. 194-207 d. A. Bezug genommen, für den Inhalt der Einzelabrechnungen 1994 bis 1999 auf Bl. 208-213 d. A.. Die Einzelabrechnungen stellten jeweils die von den Antragsgegnern nach den tatsächlich angefallenen Kosten zu erbringenden Leistungen der Position "Wohngeld-Sollstellung" ohne Berücksichtigung der tatsächlich geleisteten Zahlungen (der Antragsgegner) gegenüber. So schloss die Einzelabrechnung 1994 mit einem Guthaben von 10.512,84 DM, obwohl auf die Antragsgegner ein Ausgabenanteil von 19.457,16 DM entfiel und sie nach einer Forderungsaufstellung der Antragsteller (Bl. 182 d. A.) tatsächlich in diesem Jahr nur 18.280,00 DM zahlten. Die Einzelabrechnung für das Wirtschaftsjahr 1995 ergab einen Ausgabenanteil der Antragsgegner insgesamt für dieses Jahr von 31.734,32 DM. Tatsächlich zahlten die Antragsgegner 21.500,00 DM laut Forderungsaufstellung. Trotzdem weist die Einzelabrechung für 1995 ein Guthaben von 8.225,68 DM aus. Die Einzelabrechnung für das Wirtschaftsjahr 1996 ergibt, dass auf die Antragsgegner insgesamt für dieses Jahr an Ausgaben 24.874,66 DM entfielen. Tatsächlich haben sie in diesem Jahr nur 15.000,00 DM gezahlt. Die Einzelabrechnung weist aber ein Guthaben von 15.085,34 DM aus.

Nach der Einzelabrechnung für das Wirtschaftsjahr 1997 hätten die Antragsgegner für dieses Jahr 24.086,32 DM als Ausgabenanteil zahlen müssen. Ausgehend von dem Sollbetrag an Vorschusszahlungen schließt die Abrechnung mit einem Guthaben von 15. 873,68 DM, obwohl laut Forderungsaufstellung der Antragsteller tatsächlich nur 24.000,00 DM gezahlt wurden. Lediglich die Einzelabrechnungen für die Wirtschaftsjahre 1998 und 1999 weisen keine Guthabenbeträge der Antragsgegner aus, weil der Ausgabenanteil jeweils bereits die Wohngeldsollstellungen überstieg. So ergibt sich aus der Einzelabrechnung 1998 eine Nachzahlung von 1.762,27 DM. Der Ausgabenanteil der Antragsgegner belief sich nach dieser Abrechung auf 21.062.27 DM. Da dem nach der Forderungsaufstellung der Antragsteller Zahlungen in Höhe von 19.383,30 DM gegenüberstanden, wäre der Differenzbetrag aber nur 1678,97 DM gewesen. Die Einzelabrechnung für das Wirtschaftsjahr 1999 sah vor, dass der Ausgabenanteil der Antragsgegner insgesamt 2.542,22 DM mehr ausmachte, als die Wohngeldvorauszahlungen nach Wirtschaftsplan vorsahen. Bei einem Ausgabenanteil in 1999 von 21.842,22 DM und laut Forderungsaufstellung eingegangenen Zahlungen von 19.299,96 DM betrug die Differenz 2.542,26 DM.

Die Antragsgegner haben die Wohngeldvorauszahlungen ab 1998 nach übereinstimmendem Vortrag der Beteiligten vollständig erbracht. Trotzdem haben die Antragsteller sie erstinstanzlich wegen Wohngeldrückständen für 1999 und 2000 in Höhe von 25.593,69 DM auf Zahlung in Anspruch genommen, weil sie die laufend erbrachten Vorschusszahlungen auf Rückstände aus den Jahren ab 1994 verrechneten. Sie haben die Auffassung vertreten, sie seien hierzu berechtigt, da die Überweisungen der Antragsgegner keine Zweckbestimmung enthielten und in der Zahlung entsprechend der Höhe des Wohngeldvorschusses keine derartige Zweckbestimmung zu sehen sei.

Die Antragsteller haben erstinstanzlich beantragt,

die Antragsgegner als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Gemeinschaft 25.593,69 DM zu zahlen.

Die Antragsgegner haben beantragt, den Antrag zurückzuweisen.

Sie meinen, eine Verrechnung der Zahlungen aus 1998 und 1999 auf offene Wohngeldforderungen aus den Vorjahren sei nicht zulässig, da die Zahlungen mit der Zweckbestimmung der Leistung auf die jeweils aktuelle monatliche Wohngeldforderung erfolgt sei. Insoweit verweisen sie auf den ihrer Bank erteilten Auftrag zur Einrichtung eines Dauerauftrags (Bl. 115 d. A.). Bezüglich der Ansprüche aus den Jahren 1996 und davor erheben sie die Einrede der Verjährung. Weiter erklären sie die Aufrechnung mit Forderungen in Höhe von 24.300 DM, die sie aufgrund regelmäßig vom Antragsgegner zu 2) an der gemeinschaftlichen Heizungsanlage vorgenommener Wartungsarbeiten beanspruchen könnten.

Das Amtsgericht Langen hat dem Antrag der Antragsteller mit Beschluss vom 12.12.2001 (Bl. 127-130 d. A.) stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass eine Zweckbestimmung der Zahlungen nicht vorliege. Zudem betrage die Verjährungsfrist für Wohngeldforderungen 30 Jahre. Weiter sei eine Aufrechnung gegen Wohngeldforderungen unzulässig. Gegen diesen Beschluss, der den Antragsgegnern am 11.01.2002 zugestellt wurde, haben diese am 24.01.2002 Beschwerde eingelegt. Zur Begründung haben sie insbesondere darauf verwiesen, bereits die Aufstellung der Antragsteller ergäbe ein Guthaben der Antragsgegner für die Jahre 1994 bis 1997. Letztlich bestünde deshalb ein Rückforderungsanspruch der Antragsgegner. Zudem entfalle mit der Feststellung der Abrechnung für die Jahre 1998 und 1999 die Möglichkeit, Zahlungsansprüche auf den Wirtschaftsplan zu stützen. In der mündlichen Verhandlung hat der Verfahrensbevollmächtigte der Antragsgegner außerdem zu Protokoll gegeben, dass seiner Information nach alle Forderungen bezahlt seien.

Die Antragsgegner haben mit der Erstbeschwerde beantragt, den angefochtenen Beschluss des Amtsgerichts abzuändern und den Antrag zurückzuweisen.

Die Antragsteller haben beantragt,

die Beschwerde zurückzuweisen.

Sie haben darauf verwiesen, dass den Guthaben in den Einzelabrechungen lediglich buchhalterische Bedeutung zukomme wegen der Einstellung der tatsächlich nicht in dieser Höhe erbrachten Sollzahlungen. Die Einzelabrechungen seien durch Schreiben der Hausverwaltung erläutert worden unter Beifügung der jeweils aktuellen Kontenblätter, aus denen sich die Rückstände ergeben hätten. Sowohl die Einzel-, als auch die Jahresgesamtabrechungen seien den Antragsgegner vor der Beschlussfassung zur Verfügung gestellt worden. Die spätere Datierung auf den Abrechnungen sei durch nachträgliche Übersendung auf Nachfragen der Antragsgegner begründet. Eine Verrechnung der aktuellen Zahlungen mit den Rückständen sei mangels Zahlungsbestimmung zulässig. Auch wenn man dem nicht folgen wolle, sei die vom Amtsgericht ausgesprochene Zahlungsverpflichtung dann wegen der Rückstände ab 1994 begründet. Das Landgericht hat die Erstbeschwerde zurückgewiesen und ausgeführt, auf Grund der bestandskräftig beschlossenen Jahresabrechnungen stünde den Antragsteller die geltend gemachte Forderung zu. Die Jahresabrechnung stelle zunächst nur fest, wie viel die Antragsgegner für das jeweilige Wirtschaftsjahr grundsätzlich zahlen mussten. Eine andere Frage sei, ob ein Teil dieser Forderung bereits im Voraus durch Wohngeldvorauszahlungen erloschen sei, hierbei ginge es allein um die Frage der Erfüllung, die von den Antragsgegner nicht nachvollziehbar dargelegt sei. Auf die Frage der Zulässigkeit der Verrechnung komme es nicht an. Wegen der Verjährungsfrist von 30 Jahren für Forderungen aus beschlossenen Jahresabrechnung, könnten sich die Antragsgegner nicht auf Verjährung berufen ,so dass bei einer Unzulässigkeit der Verrechung der aktuellen Vorschusszahlungen auf ältere Rückstände eben diese noch offen und mangels Verjährung auch durchsetzbar seien. Eine Aufrechung der Antragsgegnern scheitere daran, dass es sich weder um gemeinschaftsbezogene Forderungen nach § 21 Abs. 2 WEG oder nach §§ 680, 683 BGB handele.

Gegen den ihrem Verfahrensbevollmächtigten am 05.06.2003 zugestellten landgerichtlichen Beschluss haben die Antragsgegner mit am 17.06.2003 bei Gericht per FAX eingegangenem Schriftsatz weitere Beschwerde eingelegt und die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses sowie die Zurückweisung der Anträge der Beteiligten zu 1) beantragt. Sie berufen sich auf ihr früheres Vorbringen und machen geltend, das Landgericht habe den Sachverhalt verkannt und die Abrechnungen unzutreffend ausgelegt. Es sei nicht nachvollziehbar, dass die Antragsgegner dartun müssten, dass und welche Zahlungen sie erbracht hätten.

Die Antragsteller sind der weiteren Beschwerde entgegengetreten und verteidigen den angefochtenen Beschluss. Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthaft und auch ansonsten zulässig, insbesondere form- und fristgemäß eingelegt worden. Sie ist auch begründet, da die angefochtene Entscheidung auf einer Verletzung des Rechts beruht (§§ 43 Abs. 1 WEG, 27 FGG, 546 ZPO).

Das Landgericht hat die Verpflichtung der Antragsgegner auf die beschlossenen (Einzel-)Jahresabrechungen 1994 bis 1999 gestützt. Dem ist insoweit zu folgen, dass die anteilsmäßige Verpflichtung jedes Wohnungseigentümers aus § 16 Abs. 2 WEG gegenüber den anderen Wohnungseigentümern entweder durch den Beschluss über den Wirtschaftsplan als Vorschuss (§ 28 Abs. 2 und 5 WEG) oder durch den Beschluss über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 und 5 WEG) zu einer konkreten Verbindlichkeit wird. Vor Beschlussfassung fehlt es nicht nur an der Fälligkeit, sondern an einer vollwirksamen Forderung überhaupt (BGHZ 120, 261, 266; Niedenführ/Schulze: WEG, 6. Aufl. § 16, Rdnr. 54). Dabei ist die Kammer aber darüber hinweggegangen, dass die entsprechend dem Auflagenbeschluss vom 15.05.2002 (Bl. 184 d. A.) vorgelegten Einzelabrechnungen für 1994 bis 1997 Guthaben der Antragsgegner ausweisen und nur die Einzelabrechnungen für 1998 und 1999 Nachzahlungen von 1.762,27 DM bzw. 2.542,22 DM. Diese Abrechnungen genügen zwar ganz offensichtlich nicht den Anforderungen des § 28 Abs. 3 WEG. Nach nahezu einhelliger Auffassung in Rechtsprechung und Schrifttum (vgl. Niedenführ/Schulze: WEG, 6. Aufl. § 28, Rdnr. 42 mit weiteren Hinweisen; Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 28 Rdnr. 68) sind sowohl der Jahresgesamtabrechnung als auch der Einzelabrechnung - von hier nicht interessierenden Ausnahmen abgesehen- die im Wirtschaftsjahr tatsächlich getätigten Einnahmen und Ausgaben zu Grunde zu legen, also auch die tatsächlich gezahlten Wohngeldvorschüsse und nicht die laut Wirtschaftsplan geschuldeten Vorschüsse (Senat OLGZ 1984, 333; BayObLG Wohnungseigentümer 1990, 133; OLG Düsseldorf Wohnungseigentümer 1991, 251; Bärmann/Pick/Merle, aaO., § 28 Rdnr. 74; Palandt/Bassenge: WEG, 63. Aufl., § 28, Rdnr. 7 und 12 ). Vorliegend sind aber als Einnahmen die jeweiligen Wohngeldsollstellungen in die Abrechnungen eingestellt worden, obwohl sie nach der Forderungsaufstellung der Antragsteller nicht den tatsächlich erbrachten Vorschusszahlungen der Antragsgegner entsprachen. Dass die Jahresabrechungen in der vorgelegten Form nicht ordnungsgemäß erstellt wurden, ändert aber nichts an ihrer Bestandskraft. Wenn die Eigentümerversammlung die Jahresgesamt- und Einzelabrechnung jeweils so beschlossen hat, wie sie im Erstbeschwerdeverfahren vorgelegt worden sind, ergeben sich nur für 1998 und 1999 Nachzahlungsbeträge aus der bestandskräftig beschlossenen Jahresabrechung. Diese Bestandskraft kann nicht dadurch umgangen werden, dass man zwar die Zahlungsverpflichtung formell auf die beschlossenen Abrechnungen stützt, weil diese aber inhaltlich unzutreffend sind, die Differenz zwischen den Ausgaben laut Abrechnung und den Zahlungen laut Forderungsaufstellung errechnet und eine Zahlungsverpflichtung entsprechend dieser Differenz ausspricht, obwohl es an der die Verpflichtung erst begründenden Beschlussfassung mit diesem Inhalt fehlt.

Anders wäre es nur dann, wenn die tatsächlich eingegangenen Vorschüsse aus Gründen der Übersichtlichkeit in gesonderter Kontoübersicht ausgewiesen wurden und diese jeweils als Bestandteil der Gesamtabrechung Beschlussgegenstand gewesen ist (BayObLG Wohnungseigentum 1990, 133; Bärmann/Pick/Merle, aaO., § 28 Rdnr. 74). Das Landgericht hat aber nicht aufgeklärt, was tatsächlich jeweils im einzelnen Beschlussgegenstand für die Genehmigungsbeschlüsse war, denn es hat sich nicht die Anlagen vorlegen lassen, auf die die jeweiligen Genehmigungsbeschlüsse Bezug nehmen. Da es nach den vorausgegangenen Ausführungen aber entscheidend auf den Gegenstand der Beschlussfassung ankam, war das Verfahren zur Nachholung dieser Aufklärung, an der der Senat als Rechtsbeschwerdeinstanz gehindert ist, zurückzuverweisen.

Von einer Zurückverweisung zur weiteren Aufklärung hinsichtlich des Inhalts der Genehmigungsbeschlüsse kann auch nicht deshalb abgesehen werden, weil die ausgesprochene Zahlungsverpflichtung durch einen Rückgriff auf die Vorschussverpflichtung entsprechend den beschlossenen Wirtschaftsplänen gestützt werden könnte, falls die Beschlussfassung nicht auch Kontoübersichten umfasste. Zwar steht die Tatsache, dass inzwischen die Jahresabrechnungen 1994 bis 1999 genehmigt worden sind, nach heute allgemeiner Auffassung nicht der Geltendmachung von Vorschüssen auf der Grundlage beschlossener Wirtschaftspläne für den gleichen Zeitraum entgegen. Früher wurde vorherrschend angenommen, dass die Jahresabrechung den Wirtschaftsplan ersetze und deshalb die alleinige Rechtsgrundlage für die Ansprüche der Gemeinschaft gegen Miteigentümer auf Zahlung von Wohngeld bilde (vgl. z. B. noch BayObLGZ 1986, 128). Heute entspricht es allgemeiner Auffassung, der sich auch der Senat angeschlossen hat (Beschluss vom 25.03.2004 -20 W 282/2001), dass die Jahresabrechnung nur in Höhe der Abrechnungsspitze, d. h. des Betrages, um den der Abrechnungssaldo die nach dem Wirtschaftsplan geschuldeten Vorschüsse übersteigt, eine neue und originäre Verbindlichkeit begründet, während der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung im übrigen nur eine bestätigende Wirkung hat (BGH ZMR 1994, 256 und ZMR 1996, 215; Pfälzisches OLG Zweibrücken ZMR 1999, 358; BayObLG NJW-RR 2001, 659; Palandt/Bassenge: WEG, 63. Aufl., § 28, Rdnr. 6; Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 28 Rdnr. 45, 46; Niedenführ/Schulze: WEG, 6. Aufl., § 28, Rdnr. 112; Staudinger/Bub: WEG, 12. Aufl., § 28, Rdnr. 252, 253). Aus den vorgelegten Versammlungsprotokollen ergeben sich zwar die Beschlussfassungen über die jeweiligen Wirtschaftspläne für 1996 bis 1999, die Wirtschaftspläne selbst sind aber bisher nicht Aktenbestandteil geworden und können deshalb nicht im Rechtsbeschwerdeverfahren erst beigezogen werden. Falls es für die erneute Entscheidung auf die Wirtschaftspläne ankommen sollte, wären auch sie noch beizuziehen.

Die Festsetzung des Geschäftswertes für das Verfahren der weiteren Beschwerde beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Ende der Entscheidung